Bir Oda, Bir Hata: Samsun Olayı Gayrimenkulde Neyi Gösteriyor?
Samsun’da 2+1 diye alınan dairenin 3+1 olduğu tespit edildi. Projeyle tapu arasındaki uyumsuzlukların, ortak alan tahsislerinin ve numarataj hatalarının alıcılar için ne kadar kritik olduğunu gösteren kapsamlı bir rehber.
Geçtiğimiz günlerde Samsun’da ortaya çıkan bir olay, konut alımlarında “gördüğün her şeyin gerçekte öyle olmayabileceği” uyarısını tekrar hatırlattı. Habere göre bir alıcı 2+1 diye satın aldığı dairenin projede 3+1 olduğunu, daireye ait yaklaşık 9,5 m²’lik bir odanın müteahhit tarafından bitişik daireye haksız şekilde katıldığını tespit etti. Alıcı hakkını dava yoluyla aradı ve mahkeme kararıyla komşu duvar yıktırılarak oda kendi dairesine iade edildi.
Bu tekil vaka, pratikte çok sayıda benzer sorunla birlikte görülen daha büyük bir tablonun parçası: mimari proje ile fiili durumun örtüşmemesi, ortak alanların usulsüz tahsisi, çatı veya sığınak gibi ortak alanların daireye veya iş yerine dönüştürülmesi ve bunların tapu/arsa payı kayıtlarına yansıtılmaması.
Neden Bu Kadar Önemli? Mimari projede yapılan değişiklikler (örneğin bir odanın kaldırılıp yan daireye katılması, çatının kapatılıp dubleks yapılması) arsa payını etkiler. Arsa payı değiştiğinde mevcut tapuların terkin edilip yeniden kat irtifakı / kat mülkiyeti kurulması gerekir; aksi hâlde tapu kayıtları ile fiili durum uyuşmaz ve hukuki belirsizlik oluşur.
Benzer Olaylar;
“Samsun Vakası:” 2+1 olarak satılan dairenin 3+1 çıkması sonucu mahkeme kararıyla düzeltme yapıldı.
“Farklı İllerde Yaşanan Vaka;” Müteahhit çatı katını dubleks daireye çevirir ancak tapular güncellenmez. Denetimden geçse de ekspertiz raporları farkı ortaya çıkarır.
“Ortak Alanların Tahsisi:” Otopark ve sığınak gibi alanların yönetim planı aracılığıyla iş yerlerine tahsisi.
“Numarataj Sorunları:” Kapı numaralarının yanlış verilmesi nedeniyle satış ve teslimatta yaşanan sorunlar.
Hukuki Çözüm Yolları
1. Yönetim planına karşı iptal davası açılabilir.
2. Proje değişiklikleri arsa payını etkiliyorsa tapular terkin edilip yeniden kat irtifakı kurulmalıdır.
3. Ruhsata aykırı işlemler için belediye müdahalesi ve para cezası uygulanabilir.
4. Haksız müdahale varsa maliklerin eski hale getirme davası açma hakkı vardır.
Alıcılar İçin Kontrol Listesi
1. Tapu fotokopisini isteyin, kapı numarası ile karşılaştırın.
2. Belediye imar arşivinden mimari proje ve yapı ruhsatını sorgulatın.
3. Yönetim planındaki ortak alan maddelerini okuyun.
4. Ekspertiz raporunu inceleyin.
5. Bina numaratajını belediyeden doğrulayın.
6. Komşulara projede değişiklik yapılıp yapılmadığını sorun.
Sonuç
Samsun’da çıkan haber uyarı niteliğinde: daire alırken sadece duvarları değil, belgeleri de okumak gerekiyor. Bir odanın, bir otoparkın, hatta bir numaranın bile taşınmazın kaderini değiştirebileceğini unutmayın. Kontrol listesi olarak istenilen belgeleri temin etmek her zaman kolay olmayacaktır. Bu sebeple alıcı olarak profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile yola çıkmak bu belgelerin eksiksiz şekilde size sunumunda zaman ve kolaylık sağlayacaktır.